2016年,我國樓市迎來開門紅。
　　一方面,房價連續漲勢。2月1日我國指數研究院發布的百城房價指數顯現,受監測規模內的城市1月(新建)住所平均價格為11026元/平方米,環比上漲0.42%。其間,六成城市新房房價環比上漲,39個城市環比跌落,1個城市相等。
　　另一方面,方針盈利緊隨而至。2月2日下午,央行、銀監會聯合發布了《關于調整自己住宅借款方針有關疑問的告訴》(以下簡稱《告訴》),在不施行“限購”辦法的城市,首套房及改進性需要購房者的最低首付份額進一步下調。
　　毫無疑問,下降首付份額有助于減輕購房者的擔負。無論是剛剛步入工作崗位、即將或剛剛組成家庭的年輕人,還是期望可以扎根城市真實變成“城里人”的打工者,亦或是返鄉置業的高材生們,阻止其購房的一個關鍵要素即是龐大的首付壓力。雖然這有些集體也許當時囊中羞澀,但考慮到年輕人的收入大多呈逐年遞加之勢,而打工者、農業搬運人口等低收入集體,關于扎根城市非常巴望,自動違約的概率很低,因此,跟著首付份額下浮,這有些剛需購房者的購買才能有望得到進一步開釋,而償貸危險多在可控規模。
　　此外,關于改進型置業的集體來說,無需還清首套房貸即可享受三成首付份額,其資金壓力也大大減輕。
　　那么,為安在樓市閱歷暖冬之際,監管部門仍要推出此輪利好方針呢?
　　實踐上,2014年下半年以來,在各地限購方針連續鋪開、降準降息、對改進型一般自住宅履行首套房借款方針、下降二套房首付等一系列利好樓市的方針推出后,房地產商場尤其是一線城市漸漸轉暖。但本輪樓市數據全體回暖的背面,有兩個特色值得重視。
　　一是樓市冷暖分解嚴峻。百城房價數據顯現,2015年只要一線城市房價在上漲,二、三線城市仍別離跌落0.53%和1.09%。實踐上,因為各城市供需聯系差異,城市間房價分解景象仍非常顯著。一線城市和有些熱門二線城市房價上漲較快,環比漲幅顯著高于其他城市;其他二線城市環較為平穩;大有些三線城市房價則環比下降。
　　二是高庫存。到2015年11月,全國已竣工待售的面積約為6.96億平方米,假如再考慮到在建未售面積以及待開工的面積,全國全體庫存約為63億平方米。參閱曩昔三年的平均銷售速度可發現,全體庫存需5至7年的消化期。
　　并且,庫存方面的分解也非常顯著。依據民生證券研究院研究結果,到2015年末,一、二、三線城市庫銷比別離為8.15、10.23和25.58,三線城市房地產庫存過剩疑問最嚴峻。

　　考慮到上述兩點,此輪房貸新政的邏輯就不難理解了。應當說,這次調整首付份額實踐上是此前系列利好方針的連續,旨在提升剛需購房者和改進型需要購房者的實踐購買才能。但與此前的大多數利好不一樣,上述方針盈利并非關于一切城市,而是專門給不“限購”城市購房者的大禮包,在穩樓市的一起統籌區域分解的特色進行“因城施策”。
　　到現在,全國規模內僅有北京、上海、廣州、深圳和三亞五市沒有撤銷“限購”,其他城市均屬于不“限購”城市。
　　不難發現,從方針方針來看,與仍“限購”的5個城市比較,不“限購”城市的庫存疑問和供給構造失衡更為扎手;從方針效果來看,比較一線城市動輒幾百萬元的首付款而言,下降5%難以從根本上改動高房價帶來的購買才能缺乏;而樓市不溫不火的三、四線城市的房價較低。據深圳市房地產研究中心高檔研究員李宇嘉介紹,通過2012年至2015年長達4年的回調,三、四線城市平均房價現已降至每平方米3500元擺布,迫臨房屋成本價,進一步下調的空間有限。而下降房貸首付成數有利于處理剛需購房者買房“卡在首付上”的疑問,關于三、四線樓市有必定的支撐效果。
　　此外,關于不“限購”城市,中心也不計劃推廣“一刀切”方針。依據《告訴》,本次首付份額調整還將做到因城而異、因人而異和因勢而異。
　　首要,因城而異?！陡嬖V》請求人民銀行、銀監會各派出組織按照“分類輔導,因地施策”的原則,加強與地方政府的交流,輔導各省級商場利率定價自律機制聯系本地不一樣城市實踐狀況,自立斷定轄區內商業性自己住宅借款的最低首付款份額。
　　其次,因人而異。在各省斷定的最低首付款份額請求基礎上,聯系金融組織自身狀況以及借貸人的信譽、天資等要素,合理斷定詳細首付款份額和利率水平。
　　再次,因勢而異。無論是20%,還是30%或任何一個首付份額,都不是原封不動的。跟著各地的經濟、信貸、樓市等狀況發生變化,監管組織會對各項指標監測結果進行剖析,隨時調整首付份額,推進銀行業金融組織住宅金融業務穩健運轉和本地房地產商場平穩健康發展。
　　可以看出,本次新政中一廂情愿的“拍腦瓜”決議計劃少了,聯系實踐的差異化對策多了;“一刀切”方針后的強硬強勢少了,“因城施策、因人施策”的靈活性高了?？倸w,讓該去庫存的去庫存,該穩房價的穩房價,真實做到因地制宜、因勢制宜,才干更大程度地激起金融活水支撐樓市的才能,讓穩樓市與供需構造改進同步進行。