2007年后國際性大城市房價趨勢
　　依據2007年金融危機以來的房價計算數據，多倫多、溫哥華、悉尼、墨爾本、巴黎、奧克蘭、柏林、倫敦、新加坡等9個城市的房價已康復且超越金融危機前的房價、創出前史新高，其間肯定漲幅最大的是倫敦；洛杉磯、東京、大板、首爾和阿姆斯特丹房價根本康復到次貸危機前；而紐約、羅馬、巴塞羅那的房價依然低于危機之前，且滯后于所在國經濟的復蘇水平。
　　影響國際性大城市房價的首要要素
　　首要，各城市房價改變首要隨國家房價全體改變而改變，互相相關性高達80％。
　　影響各城市房價改變的要素能夠分為國家要素和本身要素。次貸危機以來，大城市和其國家的房價水平相關性都在80%以上，美國、加拿大、澳大利亞、西班牙、德國和英國乃至超越90%，闡明國家全體房價改變是決議城市房價改變的基地要素。
　　從改變起伏來看，房價創出新高的大城市，一般其漲幅水平都顯著高于所在國的平均水平，比方多倫多、悉尼、墨爾本、巴黎、奧克蘭、柏林、倫敦；在房價未創新高的城市中，洛杉磯、東京、羅馬和阿姆斯特丹的漲幅高于全國平均水平；紐約、大阪、首爾、巴塞羅那略低于整個國家全體的房價水平。
　　其次，宏觀經濟和外來出資是影響各國房價改變的首要要素。
　　一是經濟添加與房價漲幅根本共同。經過數據剖析，咱們發現2007年至2014年間在房價上漲起伏較大的城市也是所在國經濟復蘇、添加比較穩健的國家，如德國、加拿大、澳大利亞、新西蘭；經濟復蘇緩慢的國家，其房價水平康復也相對滯后，如荷蘭、意大利、西班牙；法國、日本和美國經濟大致康復，房價水平也挨近康復。
　　事實上，在經濟危機前1996年至2006年十年間經濟增速仍堅持較高的新加坡（年均增速5.4%）、韓國（6.5%），在此輪經濟危機中受影響相對較小，僅2008年至2009年增速下滑，隨后其制造業和服務業得到疾速康復，房地產也相應得到較快康復。而那些本身經濟增速已較低（年均增速低于4%）的發達國家，除了受次貸危機直接沖擊的美國和1990年金融危機后一直一蹶不振的日本，別的房價漲幅和國家的經濟添加起伏根本共同。

　　經濟對房價的影響，有些體現在居民收入帶來的購房才能改變上。宏觀經濟不景氣、居民收入跌落的國家，房價也相應跌落。咱們發現：在2008年降息錢銀寬松方針下大有些國家居民收入水平有顯著添加，但有較多收入添加的國家房價跌落，闡明收入添加在經濟康復期間對房價的支撐作用不顯著。而收入本身跌落的國家里，如意大利、日本，房價跌落，闡明經濟差到收入下降時，缺乏收入的支撐，房價就會跌落。
　　二是降息一步到位的國家通常經濟和地產康復的較快。除了宏觀經濟復蘇的要素以外，咱們發現，2008年至2009年利率下降起伏較大的國家，房價反彈相對較快。
　　2008年后各國利率都有不同程度下降，一方面影響經濟，另一方面影響購房需要。利率下降較多的澳大利亞、加拿大經濟添加和房價漲幅都相對搶先；新加坡和韓國本身經濟增速較高，受次貸危機影響較小，降息起伏也較少。日本長時間低利率，雖有主動降息但可降空間少，經濟和房價影響作用也較小。美國利率下降較多，但作為次貸源頭，房價康復較慢，2012年后，加州各地的房價也陸續上漲。歐盟方針利率下降后，各國國債利率下降最多的是經濟較好的德國、法國，房價康復最快的也是這兩國家；別的各國的國債利率下降起伏均小于方針利率下降起伏，和出資者對其經濟的決心缺乏有關。因而咱們以為利率也是影響房價上漲的主要要素。

　　三是稅收等別的地產方針影響居民購房需要。單個國家還對居民購房給予方針鼓舞，對地產商場的影響作用比較顯著。
　　澳大利亞政府在2008年推出FHOB引進104億澳元的影響套餐給予初次買房居民，鼓舞其買房，2009年后房價就呈現了顯著上漲，新發房貸許可較2008年添加33%；
　　2012年3月，英國啟動對于英格蘭地區無房者的“購房支撐方案”（HelptoBuy）方案，將住所典當借款的存款確保由4萬英鎊下降至1萬英鎊，首付份額下調至5%。2013年推行至全國，并開端對新屋購房者的供給無息或低息借款，10月份推行至一切購房者典當借款的政府擔保方針。2012年至2014年英國房價漲幅別離為2.3%、5.5%和10%；
　　2013年4月，韓國政府發布了“住所商場正?；瘹w納對策”，包含宣告將暫停公共住所建設，購房革除往后5年轉讓稅，給予初次采購住房的人不受總負債歸還比率（DTI）約束的待遇和年內將可享用免付購置稅的優惠等；隨后地產開端回暖，2013年至2015年房價上漲起伏別離為0.4%，2.1%和4.2%。
　　四是海外出資者和移民的購房需要是影響房地產需要的另一個主要要素。此外，引進海外移民購房需要也是有些國家影響房地產復蘇的主要方針手法。例如，澳大利亞在2008年12月廢除了“暫時居民必須在脫離澳大利亞時將其房產出售”的規則。方便了國外出資者對澳大利亞住所的出資，2013年至2014年國外居民請求購房數到達了當年住所建設竣工數的13.5%；為了鼓舞外國人來英購房，英國革除海外買家出售房子的本錢利得稅，2014年，約15%買家來自英國以外。德國并沒有出臺鼓舞海外出資者出資的方針，但因其安穩的經濟和安穩的房價，也招引了很多歐洲內地別的國家的出資者，據德國房地產協會IVD計算，在德國的房子出資商場中，來自外國的出資者已占到1/4。
　　因為澳大利亞、加拿大、英國、美國等國家的海外出資者經過購房能夠獲得移民資歷，2009年以來，澳大利亞、加拿大、德國、英國都招引了不少海外出資者購房移民。德國因經濟安穩，招引了波蘭、羅馬尼亞、保加利亞等歐盟經濟落后國家勞動力的工作移民，移民的添加也對地產商場帶來新的需要，因而房價也呈現大幅上漲。
　　但2015年后，這些房價上漲較快的國家開端對于海外出資者加大稅收：澳大利亞嚴格執行約束外國人采購二手房的指令；英國從2015年4月開端從頭對海外購房人征收財物利得稅。
　　最終，城市經濟地理文明等本身要素也是影響國際性城市房價的主要要素。
　　悉尼、巴黎、倫敦、多倫多等國際性大城市因為經濟地理文明等本身要素深受海內外出資者追捧，致使更多人員涌入；也是房價上漲的主要要素。除紐約和首爾以外，別的各國的大城市人員增速及房價漲幅都都快于所在國的平均水平。
　　依據高力國際發布陳述顯現，2012年中國人占溫哥華購房者份額超40%。房產咨詢公司KnightFrank發布，2012年至2013年，倫敦基地城區新建住所中60%以上由外國人采購。據德國房地產協會IVD計算，在德國柏林，30%的購房者來自意大利、西班牙、法國等別的國家。
　　言而總之，影響國際性大城市房價的首要要素有：第一，利率方針和別的鼓舞購房方針。在金融危機前期時，利率下調和鼓舞購房方針的出臺有利于影響地產需要促進商場回暖；第二，宏觀經濟的復蘇。房價回暖起伏首要與經濟添加起伏共同；第三，對海外出資者和移民的優惠方針。引進外部需要也是股動本地房地產商場回暖的主要措施。
　　現在合適房地產出資的海外城市
　　第一，經濟復蘇穩健的國家預期中長時間房價走勢相對達觀。
　　如上所述，宏觀經濟添加對房價具有主要影響。由此能夠揣度，經濟平穩添加的德國、意大利和有顯著觸底反彈的西班牙和日本是房地產出資的首選國家；經濟增速下滑的韓國和新加坡則為慎重逃避的國家。
　　第二，海外出資者購房和持有本錢低、移民方針寬松的國家，房價預期達觀。
　　稅費是買賣和持有房子的本錢，對出資收益有主要影響。歸納來看，新西蘭即使新開征兩年內出售房子的增值稅，但其采購過程中的地稅仍會招引一批出資者。新加坡對海外出資者加征15%的印花稅使其購房本錢大幅提高，咱們對此表明慎重。韓國、意大利和英國購房稅費和持有費率歸納看相對較低。別的國家中，澳大利亞對海外出資者加征5000-1萬澳元請求費，但歸納本錢與加拿大、法國、荷蘭、西班牙等挨近，持有本錢較低。日本、美國購房費率較低持有本錢較高。德國則相對較高。
　　結合思考移民方針，對有移民優惠的國家愈加偏好。西班牙推出“黃金簽證”以招引海外出資者以及賣出時對增值有些贏利征收的稅率相對較低，咱們以為其在稅費方面仍有必定招引力，且會招引有些移民傾向出資者。相同情況的還有意大利。而英國從2015年4月開端從頭對海外購房人征收財物利得稅，加拿大暫停地產出資簽證，也會使有些移民傾向的出資者轉移到別的國家。綜上思考咱們偏好西班牙、意大利，其次為移民所需出資金額相對較低的加拿大、新西蘭和美國。
　　第三，房價跌落到前史低位，房價收入比、房價房錢比較低的城市更具有出資價值。
　　從2007年至2014年，除德國和韓國外，別的國家都閱歷了金融危機房價都有大幅跌落，但后來都現已相繼回升乃至超出危機前水平，其間澳大利亞、加拿大、英國、韓國的房價指數現已超出2000年以來平均水平20%-40%。只要荷蘭、西班牙、意大利的房價依然比危機前別離低17%、14%和35%，房價指數負向違背平均報價5%-10%。
　　此外，在挑選城市時，城市的房價收入比也是值得重視的目標?？春妹滋m、悉尼、溫哥華、大阪、巴塞羅那、墨爾本、洛杉磯、柏林和阿姆斯特丹這9個城市的房價收入比相對較低。從各城市房錢收益率看，柏林、巴塞羅那、墨爾本、多倫多、奧克蘭、阿姆斯特丹和洛杉磯則顯得較有招引力。
　　歸納考量宏觀經濟添加和利率方針、稅費、移民優惠和報價違背度等4個目標，咱們看好意大利羅馬、西班牙巴塞羅那、日本大阪和荷蘭的阿姆斯特丹的房地產報價增值；其次為德國、美國、法國、新西蘭較為安穩的地產收益。對新加坡和韓國的房地產持慎重評估。